A Imunidade de ITBI na Integralização de Capital Terá que Esperar: Entenda o Que Está Acontecendo no STF

Nos últimos meses, o Supremo Tribunal Federal (STF) esteve julgando uma questão que afeta diretamente empresas do setor imobiliário, investidores e profissionais que trabalham com planejamento patrimonial: se empresas que compram, vendem ou alugam imóveis têm direito à imunidade do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) quando transferem esses imóveis para dentro de uma empresa (integralização de capital). O julgamento estava caminhando para uma decisão favorável aos contribuintes, com placar de 4 votos a 1, mas foi subitamente interrompido em março de 2026. Agora, o processo volta ao zero, e a resposta definitiva ainda terá que esperar. Entenda o que aconteceu, por que isso importa e o que vem a seguir.

O Contexto: O Que é o STF, Repercussão Geral e Temas

Antes de mergulharmos na questão específica, é importante compreender o cenário em que esse julgamento ocorre.

O Supremo Tribunal Federal é a corte máxima do Brasil. Quando o STF julga um caso que tem “repercussão geral” (ou seja, que afeta muitas pessoas ou empresas), sua decisão não vale apenas para aquele caso específico, mas serve como orientação obrigatória para todos os juízes e tribunais do país. Cada tema de repercussão geral recebe um número. O caso que estamos analisando é o Tema 1.348, e ele está vinculado ao Recurso Extraordinário (RE) nº 1.495.108.

Um Recurso Extraordinário é um tipo de ação que permite que uma parte leve uma questão ao STF quando acredita que houve violação à Constituição Federal. No caso do Tema 1.348, a empresa ALPHA – P REGITANO E PERRONE ADMINISTRAÇÃO DE BENS PRÓPRIOS LTDA recorreu ao STF porque discorda de uma decisão que a obrigava a pagar ITBI ao transferir imóveis para integralizar o capital da empresa.

A Questão em Debate: Qual É Exatamente o Problema?

Imagine que você é sócio de uma empresa que trabalha com locação de imóveis (aluga imóveis para terceiros). Você decide constituir uma holding patrimonial para melhor administrar seus bens. Para isso, você transfere alguns imóveis que possui para dentro dessa nova empresa, integralizando o capital social dela.

A pergunta que o STF está respondendo é: você precisa pagar ITBI nessa transferência?

O Texto Constitucional e a Ambiguidade

A Constituição Federal, no artigo 156, § 2º, inciso I, estabelece a imunidade do ITBI em dois contextos distintos. O texto completo diz:

“não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”

O problema interpretativo está em como ler essa disposição. Existem duas formas fundamentalmente diferentes de entender o texto:

Interpretação A: Duas Situações com Regimes Diferentes (Tese dos Contribuintes)

Segundo essa leitura, o inciso I deve ser dividido em duas partes com regimes jurídicos distintos:

Primeira parte: “não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital”

Nesta situação (integralização de capital), a imunidade seria ilimitada e incondicionada. Você não paga ITBI, independentemente da atividade preponderante da empresa. A imunidade se aplica a qualquer tipo de empresa, seja ela uma holding patrimonial, uma empresa de locação de imóveis, uma incorporadora, ou qualquer outra atividade.

Segunda parte: “nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”

Nesta situação (fusão, incorporação, cisão ou extinção), a imunidade seria condicionada. Aqui sim, a limitação sobre atividade preponderante se aplicaria. Se a empresa adquirente trabalha com imóveis, não há imunidade nessas operações.

Conclusão da Tese A: A restrição sobre atividade preponderante é uma exceção que se aplica apenas aos casos de fusão, incorporação, cisão ou extinção. Na integralização de capital, não há essa restrição. São dois regimes diferentes para duas situações diferentes.

Interpretação B: Uma Situação com Regime Único (Tese dos Municípios)

Segundo essa leitura, o inciso I deve ser lido como um todo único, onde todas as situações mencionadas estão sujeitas à mesma condição:

Todas as operações (integralização de capital, fusão, incorporação, cisão ou extinção) estariam sujeitas à mesma restrição: a imunidade não se aplica se a atividade preponderante da empresa for a compra e venda de imóveis, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

Portanto, se você está integralizando capital em uma empresa que trabalha com locação de imóveis, você paga ITBI. A imunidade é condicionada à atividade preponderante, em todas as situações, sem exceção.

Conclusão da Tese B: A restrição sobre atividade preponderante se aplica a todas as operações mencionadas, incluindo a integralização de capital. Há um único regime para todas as situações.

O Ponto de Discórdia

Aqui está o cerne da controvérsia: como interpretar a estrutura e a pontuação do texto constitucional? A imunidade na integralização de capital é incondicionada (Tese A) ou condicionada (Tese B)?

• Tese A (Favorável aos Contribuintes): A imunidade é incondicionada na integralização de capital. Você não paga ITBI, mesmo que sua empresa trabalhe com imóveis. A exceção sobre atividade preponderante se aplica apenas a fusão, incorporação, cisão ou extinção.
• Tese B (Favorável aos Municípios): A imunidade é condicionada em todas as situações. Se sua empresa tem atividade preponderante imobiliária, você paga ITBI na integralização de capital, assim como pagaria em uma fusão ou incorporação.

O Que Aconteceu no Julgamento: A Trajetória do Caso

O julgamento do Tema 1.348 começou em outubro de 2025 no Plenário Virtual do STF (um sistema em que os ministros votam remotamente, sem debate presencial). Aqui está como os acontecimentos se desenrolaram:

Primeira Rodada de Votos (Outubro de 2025)

O Ministro Edson Fachin, que é o Relator do caso (responsável por apresentar a análise inicial), votou favorável aos contribuintes, adotando a Tese A. Ele defendeu que a imunidade é incondicionada na integralização de capital, propondo a seguinte tese: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária”.

Três outros ministros acompanharam Fachin: Alexandre de Moraes, Cristiano Zanin e Cármen Lúcia. O placar estava 4 a 0 a favor dos contribuintes.

Depois, o Ministro Gilmar Mendes pediu vista dos autos (tempo para analisar e votar). Todos esperavam seu voto na sequência.

Segunda Rodada de Votos (Março de 2026)

Quando Gilmar Mendes finalmente votou, em março de 2026, ele apresentou uma divergência, adotando a Tese B. Seu voto era contrário à tese do Relator. Gilmar Mendes defendeu que a imunidade é condicionada em todas as situações, propondo esta tese: “A imunidade do ITBI prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal não alcança a transmissão de bens ou direitos para integralização de capital quando a pessoa jurídica adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis”.

Mesmo com essa divergência, o placar permanecia 4 a 1 a favor da Tese A (imunidade incondicionada), porque a Ministra Cármen Lúcia acompanhou o Relator Fachin.

Neste ponto, o julgamento deveria continuar com os demais ministros votando. Mas algo inesperado aconteceu.

A Interrupção: O Pedido de Destaque (Março de 2026)

O Ministro Flávio Dino apresentou um pedido de destaque. Esse é um instrumento processual que permite a um ministro retirar um processo do Plenário Virtual e enviá-lo para julgamento no Plenário Físico (presencial), onde há debate entre os ministros antes da votação.

Aqui está o ponto crítico: quando um processo é destacado, todos os votos proferidos no ambiente virtual são zerados (anulados). O julgamento recomeça do zero, como se nada tivesse acontecido. Portanto, aquele placar favorável de 4 a 1 desapareceu.

Qual Foi a Decisão?

Não houve decisão final. O julgamento está suspenso, aguardando ser pautado no Plenário Físico do STF.

Isso significa que os contribuintes que estão aguardando uma resposta definitiva do STF sobre essa questão continuarão em incerteza por mais tempo. E as prefeituras que arrecadam ITBI também não têm clareza sobre como proceder.

Por Que Flávio Dino Pediu Destaque?

O documento não especifica os motivos exatos, mas pedidos de destaque geralmente ocorrem quando um ministro acredita que o tema é tão importante e controverso que merece debate presencial entre os ministros, não apenas votação remota. O Plenário Físico permite que os ministros exponham seus argumentos, façam perguntas uns aos outros e, potencialmente, mudem de ideia após ouvir os debates.

O Que Vem Agora: Os Próximos Passos

Após o pedido de destaque, o processo segue este caminho:

• Inclusão em Pauta: O Presidente do STF, Ministro Edson Fachin (que é também o Relator do caso), precisa incluir o processo na pauta de julgamentos do Plenário Físico. Não há prazo legal definido para isso, mas como Fachin é o Relator e Presidente, ele tem poder para agilizar o andamento. É provável que o caso seja pautado em breve, considerando sua relevância e o tempo que já se passou desde a interrupção.
• Novo Julgamento Presencial: Quando pautado, todos os ministros do STF se reunirão presencialmente para debater o tema. O Relator (Fachin) apresentará seu voto novamente, depois haverá discussão, e os demais ministros votarão. Os ministros podem manter suas posições anteriores ou mudar de ideia após os debates.
• Resultado Incerto: Embora o placar anterior fosse 4 a 1 a favor dos contribuintes, não há garantia de que será mantido. Os debates presenciais podem influenciar alguns ministros. Além disso, há 11 ministros no STF, então ainda há votos a serem proferidos.
• Impacto Imediato: Uma vez que o STF proferir a decisão final, ela será vinculante para toda a administração pública brasileira. Todas as prefeituras terão que seguir o entendimento do STF sobre como cobrar (ou não cobrar) o ITBI em casos de integralização de capital.

O Que Isso Significa na Prática: Impactos para Empresas e Investidores

Se você é empresário, investidor imobiliário ou profissional que trabalha com planejamento patrimonial, essa questão importa muito. Aqui estão os cenários possíveis:

Cenário 1 – Se o STF Confirmar a Tese A (Imunidade Incondicionada):

Empresas do setor imobiliário poderão transferir imóveis para integralizar capital sem pagar ITBI, independentemente de sua atividade preponderante. Isso reduz significativamente os custos de reorganizações societárias, constituição de holdings patrimoniais e outras operações de reestruturação. Será uma vitória para o mercado imobiliário e para investidores.

Cenário 2 – Se o STF Adotar a Tese B (Imunidade Condicionada):

Empresas com atividade preponderante imobiliária terão que pagar ITBI na integralização de capital. Isso encarecerá operações de reorganização societária e tornará menos atrativa a constituição de holdings para empresas do ramo imobiliário. Será uma vitória para as prefeituras e para a arrecadação municipal.

Recomendações para Agora: O Que Fazer Enquanto Aguarda a Decisão

Considerando a incerteza atual, profissionais que trabalham com planejamento patrimonial e tributário devem adotar uma postura cautelosa:

• Não Assuma Certezas: Não comunique aos clientes que a imunidade é garantida. Deixe claro que há controvérsia hermenêutica e que o STF ainda não decidiu de forma definitiva.
• Estruture com Segurança: Se um cliente precisa constituir uma holding patrimonial ou imobiliária agora, estruture a operação de forma que seja segura mesmo se o STF adotar a Tese B (a mais restritiva). Por exemplo, garanta que o objeto social e a receita da empresa não configurem atividade imobiliária preponderante nos prazos legais (dois anos antes e dois/três anos depois da integralização).
• Documente Bem: Mantenha documentação clara sobre a atividade preponderante da empresa, pois isso será determinante para a aplicação da tese que o STF escolher.
• Acompanhe o Julgamento: Fique atento à pauta do STF. Quando o caso for agendado para julgamento presencial, será noticiado amplamente pela mídia jurídica. Assim que a decisão sair, você poderá orientar seus clientes com segurança.

Conclusão

O Tema 1.348 é um dos julgamentos tributários mais aguardados do momento. Embora o placar inicial favorecesse os contribuintes, o pedido de destaque do Ministro Flávio Dino trouxe incerteza de volta ao cenário. O julgamento será retomado no Plenário Físico do STF, onde os ministros debaterão presencialmente antes de votar novamente.

A questão central é fundamentalmente hermenêutica: como interpretar o inciso I do § 2º do artigo 156 da Constituição? Trata-se de duas situações com regimes diferentes (Tese A) ou de uma única situação com regime único (Tese B)? A resposta do STF definirá o futuro do planejamento patrimonial no Brasil.

Enquanto isso, a recomendação é manter-se informado, estruturar operações com cautela e evitar depender de uma decisão que ainda não foi proferida. A resposta definitiva do STF virá em breve, mas por enquanto, a imunidade de ITBI na integralização de capital terá que esperar.